Het eigendom van landbouwgrond in Roemenië is net zo degelijk beschreven in het kadaster als in Nederland, maar, anders dan in Nederland, pas aan het einde van een soms ingewikkeld, en altijd tijdrovend proces.
Vanaf 1949 is de grond van de meeste grondeigenaren in Roemenië onteigend en werd de grond door staatsbedrijven bewerkt. Handel in percelen land was niet mogelijk, maar door de verplichting de grond gezamenlijk te bewerken, was daar ook geen reden voor. Dit geldt eveneens voor het onderhouden of creëren van een kadaster.
Na de val van Ceaucescu is de grond aan de bevolking teruggegeven. Toen werd ook direct duidelijk dat Roemenië aan een kadaster zou moeten werken, om de eigendomsstructuren in kaart te brengen. In werkelijkheid is dit in de meeste regio’s van Roemenië tot op de dag van vandaag nog steeds niet gebeurd. Echter, voor het overdragen van eigendomsgronden is het in Roemenië verplicht, dat de grond in het digitale kadaster staat ingemeten.
Het proces van inmeten verloopt via de volgende stappen:
- Bewijsstuk (Adeverinta): de eigenaar heeft van de gemeente een document ontvangen waarin zijn totale hoeveelheid grond in eigendom staat gedocumenteerd, maar de locatie nog niet. De aankoop van deze documenten brengt veel risico’s met zich mee, omdat er nog een lange bureaucratische procedure moet worden gevolgd. Binnen dit project kopen wij deze gronden niet.
- Eigendomsbewijs (Titlu de proprietare): de gemeente heeft de locatie van de eigendomsgronden van de persoon vastgelegd, de eigenaar is hiermee akkoord gegaan. De locatie is beschreven door de eigenaren van buurpercelen met naam te benoemen, en de grootte van de percelen. De percelen zijn niet ter plekke ingemeten of digitaal verwerkt. Op het eigendomsbewijs is meestal de eigenaar van voor 1949 opgenomen.
- De aankoop van deze eigendomsbewijzen betekent doorgaans dat eerst de vererving geregeld dient te worden. Dit is meestal de grootste klus. Voor het regelen van een erfenis moeten alle erven persoonlijk bij de notaris verschijnen. Dit houdt in dat bij grondaankopen veel erfgenamen bijeengeroepen moeten worden. Dan komt ook in beeld dat velen van hen inmiddels op grote afstand wonen en ook dat ca. 10% van de bevolking van Roemenië in het buitenland woont, wat een probleem is voor dit soort zaken. Zelfs als alle erfgenamen beschikbaar zijn, wil men vaak vanwege persoonlijke omstandigheden niet verschijnen. De erfenis in gedeeltes regelen is niet mogelijk. Over de afhandeling van het gehele bezit moet overeenstemming bestaan. Dit is regelmatig aanleiding voor langdurig overleg. Als uiteindelijk de financiële kant van de vererving geregeld is, komt er weer een organisatorisch aspect bij. Alle erfgenamen moeten op een bepaald moment bij de notaris verschijnen, maar niet iedereen heeft een auto, of (oudere mensen) is in staat om met het openbaar vervoer te reizen. Hier zorgt meestal de kandidaat-koper voor het vervoer.
- Overdracht van landbouwgrond is alleen mogelijk indien de vererving wordt geregeld, anders is het perceel onverkoopbaar.
- Na het regelen van de vererving moet de grond door een landmeter worden ingemeten ten behoeve van het kadaster.
- Het indienen van de documentatie van de landmeter bij het kadaster kan alleen als de eigenaar alle belastingen tot de dag van indiening heeft voldaan.
- Het regelen van de vererving, het inmeten en natuurlijk het betalen van de belastingen kost geld, verhoudingsgewijs veel geld. Het is zelfs soms zo, dat de verkoopprijs van het stuk land lager is dan de kosten van de vererving zijn. In deze gevallen is de motivatie voor verkoop laag en is er extra financiële steun voor het regelen van de vererving nodig.
- Vanuit het oogpunt van de Roemeense eigenaar voegt het inmeten geen waarde toe, het stuk was nooit ingemeten en levert door de kosten in zijn ogen geen toegevoegde waarde op. Plus: het betalen van deze kosten is vaak een probleem. Daarom wordt in de praktijk in dit soort gevallen meestal een voor-koopovereenkomst afgesloten en de koopprijs al compleet betaald (en gedeeltelijk verrekend met de kosten van opvolging en belastingen) en een volmacht van de verkoper aan de koper getekend de verkoop af te ronden. Hier ligt een stuk risico, omdat voor de grond al wordt betaald ondanks dat die nog niet op naam staat.
- Na het tekenen van de voor-koopovereenkomst wordt nu de grond in het kadaster ingemeten, verplicht op naam van de persoon die op het eigendomsbewijs staat. Dit duurt ca. 30 – 60 dagen.
- Nadat de oude eigenaar aan het kadaster is toegevoegd, moet bij het burgemeestersambt het stuk grond te koop worden aangeboden met de minimale verkoopprijs. Enkele personen hebben het recht van eerste koop, o.a. de pachters of de eigenaars van buurpercelen. Ook kunnen geïnteresseerden hogere biedingen uitbrengen. De verkoper ontvangt dan van het burgemeestersambt een bevestiging dat deze aanbieding is gedaan, en alleen met deze bevestiging kan hij uiteindelijk het stuk grond overdragen. Het duurt ca. 40 – 60 dagen totdat het burgemeestersambt de bevestiging verstrekt.
- In het geval dat de gronden dicht bij de grens of een militaire instelling liggen, moet toestemming van het ministerie in Boekarest worden aangevraagd. Dit duurt ca. 30 – 50 dagen.
- Nadat al deze toestemmingen zijn verleend, kan uiteindelijk de notariële koopakte worden getekend, en de grond op naam in het kadaster worden ingeschreven.
Wanneer nu het werk wordt afgezet tegen de gemiddelde grootte van een perceel, dan wordt duidelijk dat de organisatie van de aankoop een cruciaal punt binnen de gehele planning is, om zo snel mogelijk de grond te kunnen verwerven.
Om succes te hebben bij het verwerven van veel stukken grond is tijd het belangrijkste aspect. Veel mensen moeten eerst overleggen, verervingen moeten worden geregeld en de percelen ingemeten, voordat de grond kan worden verkocht. Indien er geen tijdsdruk bestaat, zijn er prima mogelijkheden voor een succesvolle aankoop.
Het vele werk en het stuk risico dat moet worden genomen door deze procedure, wordt beloond met een hogere waarde van de gronden, wanneer deze echt in het kadaster staan ingeschreven. Ons project volgt de strategie om veel gronden te kopen, die nog niet zijn ingemeten, om op deze manier een toegevoegde waarde te creëren.